Reglas del mercado inmobiliario.

7 de marzo de 2011

regla del pasado: no compres ahora, los precios de la vivienda van a caer más

ahora: es una tontería tratar de comprar justo en el punto más bajo de precios del mercado. ni siquiera los expertos se ponen de acuerdo en cuándo se producirá, por lo que para un comprador particular será casi imposible atinar con ese momento exacto. si bien es cierto que el precio que piden los vendedores por sus viviendas sigue descendiendo, no es menos cierto que los tipos de interés están empezando a subir y subirán más el próximo año, con lo que probablemente el ahorro que consigas en el precio se tenga que pagar después vía intereses

por ejemplo, una hipoteca de 200.000 euros a 25 años a euribor (1,70%) + 1% cuesta actualmente 918 euros/mes. si simulamos que el euribor sube un punto (al 2,7%) y la vivienda baja un 10% (pasando la hipoteca a 180.000 euros) veremos como el coste mensual de la hipoteca no baja, sino que es de 921 euros (se mantiene en la mismo precio aproximadamente)

por ello, lo mejor es tratar de negociar bien ahora el precio en busca del precio adelantado o el valor que piense que tendrá la casa dentro de unos meses o años. de esa forma conseguirás ahora un buen precio y disfrutarás de unos años con bajos tipos de interés, ya que lo que finalmente vas a pagar por la vivienda cada año no sólo depende del precio, sino de los tipos de interés del momento

regla del pasado: es mejor comprar que alquilar

ahora: nos encontramos en un mercado de compradores, pero el plazo de tiempo que pensemos vivir en la vivienda que estamos buscando determina si es mejor comprar que alquilar en la mayoría de los casos. si se quiere para un corto periodo de tiempo conviene estudiar seriamente el alquiler para no tener que afrontar gastos de compraventa y posibles problemas a la hora de vender la vivienda

sin embargo, si el plazo que barajamos vivir en la casa es de por lo menos 5-7 años, la compra de entonces tiene sentido en la mayoría de lugares. actualmente no se espera una recuperación en “v” (hacer suelo y rebotar con fuerza) de los precios de la vivienda, sino que se estima que cuando llegue al suelo se mantenga plana durante varios años

regla del pasado: no hay que dedicar más de un tercio de los ingresos a la hipoteca

ahora: durante los tiempos de la burbuja mucha gente se apretó el cinturón al principio para poder comprar una casa ya que el esfuerzo inicial se compensaba con las plusvalías que se generaban en el corto plazo por la revalorización de la vivienda. era como contener la respiración unos segundos para después volver a respirar. en aquel entonces la regla de oro era dedicar como máximo un tercio de los ingresos a la vivienda

sin embargo, tras la crisis, muchos de los que entran al mercado inmobiliario no quieren ser exclavos de una vivienda que además no se espera que se revalorice por algún tiempo. así, muchos expertos financieros recomiendan no destinar más del 25% de los ingresos a la hipoteca en previsión también de que se pueda pagar la casa cómodamente cuando los tipos de interés suban

todo el mundo debe saber que el euribor está en niveles muy bajos y que simplemente un regreso a su zona media histórica (3,5-4%) conllevará un encarecimiento de la hipoteca de alrededor del 20% respecto a los niveles de pago actuales

regla del pasado: a la hora de vender, todo es localización, localización y localización

ahora: no todo el mundo desea ya vivir en el centro de las ciudades. hay perfiles de compradores que buscan residencia en las afueras, donde se disfruta de más metros cuadrados de vivienda por el mismo precio, mejores zonas de recreo o colegios de calidad para los hijos. además, ya no todo vale los mismo dentro del centro de las ciudades, ya que todos conocemos ejemplos de que no es lo mismo una vivienda en una calle principal de la mejor zona de madrid, barcelona o una gran ciudad que mismamente la calle de atrás. por ello, lo idóneo es pensar en la venta pero desde el punto de vista de los todos los compradores. la localización sigue siendo importante, pero también dentro de microlocalizaciones. dentro de una urbanización también hay mejores y peores localizaciones. por ejemplo, las que tienen cerca la parada de autobús o el centro comercial son siempre más cómodas

regla del pasado: no compres por inmobiliaria

ahora: durante años comprar por agencia se ha visto única y exclusivamente como el pago de una comisión. sin embargo, en los tiempos actuales el trabajo de la agencia nos puede ahorrar mucho dinero y tiempo, tanto a vendedores como a compradores. a los vendedores les da acceso a una colección de posibles compradores que es dificil de encontrar por si mismo y también les ofrece asesoramiento sobre el posible precio de venta en base a transacciones recientes de la zona. en un momento en el que saber a que precio se puede cerrar la operación es bastante complejo de saber, esto es un enorme valor añadido

por otro lado, el comprador puede tener un aliado a la hora de negociar el precio. el uso de una inmobiliaria es especialmente útil en un mercado bajista, ya que el interesado en una vivienda puede ofertar el precio que estaría dispuesto a pagar como máximo (con descuento) y que la agencia lo negocie con el vendedor. si consigue ajustar el precio a nuestra oferta, el pago de los honorarios a la agencia serán una gran inversión

Desahucio exprés.

30 de octubre de 2009

El pleno del Congreso aprobó ayer la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética, más conocida como ley del «desahucio exprés», con la que el Ejecutivo -según señaló la ministra del ramo, Beatriz Corredor- pretende impulsar el mercado del alquiler, «porque acelerará los desalojos por impago sin menoscabar los derechos de los inquilinos».

El objetivo de la nueva normativa, que modifica a su vez tres leyes (la de arrendamientos urbanos, la de enjuiciamiento civil y la de la propiedad horizontal), es simplificar y agilizar los trámites judiciales al propietario de una vivienda en alquiler con habitantes morosos.

Entre los cambios que incluye destacan, por ejemplo, que se reduce de dos a un mes el período para que el arrendador presente una demanda tras requerir el pago de las mensualidades atrasadas. Asimismo, el inquilino podrá evitar ir a juicio si abona las deudas en ese plazo.

Asimismo, tras la sentencia judicial correspondiente, el desahucio se realizará en un plazo «no superior a 15 días y sin ulteriores trámites», en el caso de que el arrendatario no haya cumplido con el plazo pactado para el abandono voluntario de la vivienda. En este sentido, el propietario también podrá condonar toda o parte de la deuda si el inquilino abandona la vivienda voluntariamente en el plazo que el primero marque, que no podrá ser inferior a 15 días.

Rescisión para uso propio.

Otra de las novedades de la nueva normativa es la ampliación de los supuestos en los que el propietario no está obligado a la prórroga del contrato de alquiler, que actualmente tiene cinco años de duración.

Así y siempre que figure en el documento, el arrendador puede rescindirlo si precisa disponer del piso para uso propio o de familiares directos, en los que se incluyen a padres, hijos o ex cónyuge, en caso de sentencia firme de divorcio o nulidad.

El propietario dispondrá de tres meses para ocupar la vivienda, ya que en caso contrario estará obligado a reponérsela nuevamente al inquilino, así como a indemnizarle por los gastos del desalojo.

Pese a la defensa que la ministra Corredor hizo de la nueva normativa, no todos los grupos la acogieron del mismo modo, ya que cosechó las críticas de los dos extremos del arco parlamentario: PP y ERC-IU-ICV.

Mientras que PSOE, CiU y PNV defendieron su utilidad para eliminar los problemas que retraen el alquiler, el PP sostuvo que «no servirá para nada», dado el colapso judicial.

Los pisos bajaron un 8,9%

8 de septiembre de 2009

La vivienda -el principal activo de las familias españolas- sigue cayendo. En agosto, la tasadora Tinsa registró un descenso interanual del 8,9% en el precio de los pisos que tasa. El ratio es tres décimas inferior que el registrado un mes antes, pero desde que el índice que utiliza la tasadora -Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE)- marcó su cota máxima en diciembre de 2007, la caída acumulada es del 14%.

En términos absolutos el índice IMIE -similar a los que se emplean en Estados unidos para medir la temperatura del mercado- se situó en agosto en 1.964 puntos, frente a los 1.983 puntos de julio, aumentando la caída acumulada hasta el 14%, desde el máximo de 2.284 puntos de diciembre de 2007.

El índide registra un descenso más brusco en la Costa Mediterránea, con una caída del 10,3%

El medidor de la tasadora, que se desglosa en varios subíndices, registró en agosto un descenso más brusco en el que denomina "Costa Mediterránea", que bajó un 10,3%. Por detrás se encuentran los subíndices "Grandes Ciudades" (-9%), "Áreas Metropolitanas" (-8,7%), "Resto de Municipios" (-8,7%) y "Baleares y Canarias" (-7,8%).

La tasadora estimaba a principio de año que la caída interanual a cierre de 2009 será superior al 20%. Además, el ‘stock’ de viviendas acumulado alcanzará el millón y medio.

Comprar una vivienda libre.

9 de junio de 2009

Una persona joven debería cobrar un 186% más al mes (3.478,56 euros) para poder comprar una vivienda libre en España, según los datos del último Observatorio Joven de Vivienda correspondiente al cuarto trimestre de 2008 elaborado por el Consejo de la Juventud de España y presentado hoy en rueda de prensa.

Según el sociólogo y autor del informe, Jofre López, si se tiene en cuenta el salario medio anual de los jóvenes (14.577 euros), éste tendría que superar los 41.742 euros al año para que los jóvenes pudieran acceder a una vivienda en España.

Estos datos ponen de manifiesto que los ingresos mínimos necesarios para adquirir un inmueble cada vez se alejan más del poder adquisitivo real de los jóvenes, aunque hay diferencias según las comunidades. Así, la diferencia es mayor en el País Vasco (258,50%), Islas Baleares (255,72%), Madrid (236,86%), Cataluña (222,20%) y Cantabria (201,13%). A pesar de estas cifras, el informe también pone de manifiesto que el coste de acceso a la vivienda (el porcentaje de ingresos que una persona debe destinar a la compra de una casa) bajó trimestralmente entre octubre y diciembre de 2008 por primera vez desde el año 2001. En el conjunto de España el coste cayó un 2% en el último trimestre del año.

Si un joven pudiera adquirir una vivienda libre sin endeudarse por encima del 30% de su renta, ésta no podría pasar de los 35 metros cuadrados construidos

Así, los jóvenes tendrían que destinar el 85,9% de su renta a comparar una vivienda frente al 30% que el Consejo de la Juventud estima razonable. Por provincias, Vizcaya (111,6%), Barcelona (110%), Guipúzcoa (106,6%), Baleares (106,7%) y Madrid (101,1%) son las que registran los mayores índices de inaccesibilidad. Los mínimos, en cambio, se situaron en Teruel (45,6%), Cáceres (45,8%), Ciudad Real (47,4%), Cuenca (48,1%), Palencia (54,4%), Badajoz (55%) y Lérida (55,5%).

Este descenso, provocado por la bajada de los tipos de interés y del precio de la vivienda, ha coincidido con una coyuntura laboral muy negativa, ya que apenas en tres meses la cifra de personas jóvenes en paro y sin recursos para afrontar el pago de una vivienda ha aumentado un 20,82% y ya supone el 18,2% de toda la población joven activa y el 27,6% en el caso de los menores de 25 años. En cuanto a superficie, el informe asegura que si una persona joven pudiera adquirir una vivienda libre sin endeudarse por encima del 30% de su renta, esta vivienda no podría pasar de los 34,9% metros cuadrados construidos, aunque al hablar de alquiler llegaría a los 41,4 metros cuadrados.

El observatorio pone también de manifiesto que el año 2008 cerró con un nuevo incremento, aunque menor, en las cifras de personas jóvenes emancipadas, ya que más de 5 millones de personas de entre 18 y 34 años lograron abandonar su hogar de origen, lo que supone el 46,3% del total de jóvenes.

Por todo, el Consejo de la Juventud reivindicó la puesta en marcha inmediata de políticas que hagan posible el derecho que tienen los jóvenes para emanciparse y propuso promocionar planes de emancipación juvenil, crear institutos públicos de vivienda para que gestiones ayudas, proporcionar un número suficiente de viviendas asequibles, garantizar un cupo de viviendas para jóvenes o establecer un porcentaje obligatorio de reserva de VPO, entre otras cosas. Según el vicepresidente del Consejo de la Juventud, José Luis Arroyo, las administraciones públicas tienen que coordinarse para favorecer el acceso de los jóvenes a la vivienda en España y fomentar la política del alquiler como alternativa real a la compra.

El Euríbor cierra abril en el 1,771%

30 de abril de 2009

El Euríbor, el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas, cerró el mes de abril en el 1,771 por ciento, la menor tasa en sus diez años de historia, tras siete meses seguidos de descensos durante los que se han perdido más de dos puntos y medio porcentuales.

Estos datos, que deberá confirmar el Banco de España en los próximos días, reducirán las cuotas de las hipotecas contratadas hace un año que se revisen en mayo entre 3.000 y 5.800 euros al año.

Tras situarse hoy en su negociación diaria en el 1,728 por ciento, nuevo mínimo histórico intradía, la tasa de abril coloca el indicador medio punto porcentual por encima de los tipos de interés de la zona euro, actualmente en el 1,25 por ciento.

Durante el mes de abril el Euríbor ha suavizado la racha bajista de los últimos meses ya que en tres ocasiones llegó a experimentar ligeras subidas, pese a lo cual en estos 30 días ha perdido más de un punto porcentual y ha caído dos décimas por debajo del mínimo histórico de marzo, cuando cerró en el 1,909 por ciento.

En el último año el Euríbor ha pasado del 4,820 por ciento de abril de 2008 al 1,771 por ciento de hoy, lo que representa un recorte de más de tres puntos porcentuales, aunque fue a partir de octubre cuando se agudizó la racha bajista, de forma paralela a los recortes de tipos de interés en la Eurozona aprobados por el Banco Central Europeo (BCE).

Desde comienzos de octubre de 2008 el banco europeo ha recortado el precio del dinero seis veces hasta totalizar tres puntos porcentuales, con lo que la tasa ha pasado del 4,25 de octubre al 1,25 por ciento actual.

Analistas e inversores dan por hecho que la entidad monetaria bajará de nuevo en mayo el precio del dinero en un cuarto de punto porcentual para impulsar el crecimiento económico, como ya adelantó el presidente de la entidad, Jean-Claude Trichet, tras su reunión de abril.

De momento, con el Euríbor de abril las familias que ya cuentan con un crédito hipotecario suscrito hace un año que se revise en mayo, al que se aplica la tasa del mes anterior, se beneficiarán de recortes en las cuotas de sus prestamos de entre 3.000 y 5.800 euros.

Para un préstamo hipotecario de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años y un diferencial del 0,25 por ciento, la rebaja será de 242 euros al mes o cerca de 3.000 al año.

Si el préstamo se elevaba a 300.000 euros, el recorte ascenderá a más de 5.800 anuales.

El precio de la vivienda cae un 6,8%

20 de abril de 2009

La brusca caída de las transacciones inmobiliarias anima cada vez más a los propietarios a abaratar sus inmuebles, si quieren conseguir que se acelere la venta. Así lo puso de manifiesto la estadística presentada el viernes por el departamento que dirige Beatriz Corredor.

El precio medio de la vivienda libre se situó en el primer trimestre de este año en 1.958 euros por metro cuadrado, lo que representa una rebaja del 6,8% sobre idéntico periodo del año anterior y un retroceso a niveles de mediados de 2006. Además, se trata de una fuerte aceleración en el ritmo de caída interanual, ya que a finales de 2008, el descenso medio era del 3,2%, lo que llegó a cuestionar la valía de este estudio cuando otras estadísticas con menor representatividad estimaban disminuciones de dos dígitos.

En cuanto al comportamiento que han tenido los precios por tipología de inmueble, apenas se producen distinciones. Así, los pisos considerados nuevos (con un máximo de dos años de antigüedad) se abarataron un 6,5% anual, mientras las viviendas usadas lo hicieron en un 6,9%.

Por comunidades autónomas, ya todas se encuentran en tasas negativas anuales sin excepción (Navarra y Extremadura aún finalizaron 2008 con incrementos de los precios inmobiliarios), salvo las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, que continúan registrando alzas del 1,7%. Castilla La Mancha, con un descenso del 11,4%, Madrid, cuyas viviendas se abarataron un 9,9% hasta marzo y Aragón, con caídas del 8,9% de promedio, son las tres regiones con mayores rebajas. En el lado opuesto se sitúa Extremadura, cuyos pisos apenas se depreciaron un 1,1% anual.

En la clasificación de los municipios de más de 25.000 habitantes los precios más caros se registraron en San Sebastián, con 3.785 euros por metros cuadrado, seguida de Barcelona (3.657), Getxo (3.614), Sant Cugat del Vallés (3.605) y Madrid (3.531). Los precios más baratos se registraron en Hellín, con 902 euros, Valdepeñas (908), Tomelloso (947), Villarobledo (952) y Don Benito (959).

La directora general de Arquitectura y Política de Vivienda, Anunciación Romero, afirmó durante la presentación de la estadística que ‘sería deseable’ que el precio de los pisos ‘se fuera ajustando al IPC’. Romero no quiso pronunciarse sobre si este descenso debe entenderse como bueno o malo, al estar lejos de la evolución del IPC, que en marzo cayó una décima en tasa anual.

Sobre la evolución de los precios en los próximos meses, la directora general de Arquitectura se limitó a decir que ‘el Ministerio no hace predicciones’ y que ‘no podemos saber cuándo se va a tocar suelo’. En todo caso, indicó que los precios hace meses ‘no estaban ajustados al valor real’ de la vivienda.

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29 de marzo de 2009

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El Euríbor al 1,91%

29 de marzo de 2009

El Euríbor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, marcó hoy un nuevo mínimo histórico en su tasa diaria, al situarse en 1,838%, colocando el nivel mensual en el 1,918%, que también se encuentra en niveles mínimos históricos, a falta de dos sesiones para cerrar el mes de marzo.

Desde que el Euríbor registró el pasado 13 de marzo su nivel más bajo de toda la historia en tasa diaria, al colocarse en el 1,923%, acumula diez mínimos históricos en los últimos once días.

Esta tendencia a la baja, que se acumula ya desde hace varios meses, permitirá terminar el mes de marzo con la tasa mensual más baja de la historia, en torno a 1,91%.

De esta manera, los consumidores seguirán notando una sustancial rebaja en las cuotas que pagan por sus hipotecas. Así, los usuarios que revisen su hipoteca con la tasa de marzo notarán un gran alivio en sus bolsillos, ya que en el mismo mes de 2008 el nivel se encontraba muy por encima, concretamente en el 4,590%. En concreto, los usuarios podrían ahorrarse más de 2.200 euros anuales.

El Euríbor rompió la barrera del 2% por primera vez en su historia un día antes de que el Banco Central Europeo (BCE) bajara los tipos de interés el pasado 5 de marzo, hasta colocarlos en el nivel más bajo de la historia (1,5%).

Los expertos aseguran que el Euríbor podría continuar bajando si el mercado interbancario permanece alejado, como hasta ahora, de las tensiones y si el BCE continúa con la actual política de tipos de interés. No obstante, tampoco descartan que puedan producirse nuevos repuntes, por lo que advierten a los consumidores que tengan en cuenta este hecho a la hora de contratar una nueva hipoteca.

SUBIDA DEL INTERÉS HIPOTECARIO

A pesar de esta caída en el Euríbor, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios fue del 5,64% en enero, con un crecimiento del 10,2% respecto a hace un año y del 1,1% respecto a diciembre de 2008, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorros fue del 5,72% y el plazo medio de 23 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 5,63% y un plazo medio de 20 años.

El 95,4% de las hipotecas constituidas en enero utilizó un tipo de interés variable, frente al 4,6% de tipo fijo. Dentro de las variables, el Euríbor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 87,4% de los nuevos contratos.

La subasta de pisos acaba sin ventas.

29 de marzo de 2009

En la gran mayoría de subastas, uno puede ver el objeto que le gustaría adquirir. Ocurre así con los cuadros y las antigüedades. Pero no con las viviendas. La primera puja que se celebra en Galicia, con la que los promotores pretenden vender pisos que no han tenido salida por la crisis, acabó ayer como empezó, con 55 lotes. Los 38 pisos, los 14 bajos comerciales y las tres parcelas no hallaron comprador, pese a que el salón del Hotel Araguaney estaba abarrotado. La empresa organizadora, que luego le cobra una comisión al promotor si se cierra una venta, argumentó acabada la puja que en este tipo de actos rara vez se concreta una compra. «La clave es que luego se conciertan entrevistas para ver los pisos in situ», explicó uno de los responsables de Subastadirecta, la firma con sede en Jaén que orquestó el acto.

La subasta, que se hace a la baja (como en la lonja), arrancó con un adosado de Sada. El precio de salida eran 385.000 euros. Y fue descendiendo, de cinco en cinco mil, hasta llegar al tope mínimo del que no puede bajar -el acordado entre la casa subastadora y el promotor-, situado en los 350.000 euros. Nadie levantó la cartulina. Y lo mismo sucedió con los apartamentos de Aguiño, Palmeira y Moaña, cuyos valores de salida oscilaban entre los 195.000 y los 95.000 euros. Cada uno de estos pisos bajaba diez, doce y hasta veinte mil euros en algunos casos, pero ninguno de los posibles compradores se inmutaba.

Hasta la sala del céntrico hotel compostelano se acercó alguna pareja joven y se pudo ver algún matrimonio extranjero, pero el grueso del público eran personas por encima de los 50 años. Muchas de ellas, tras ver los precios, mostraban su descontento, al entender que se trataba de pisos muy caros.

«Es muy difícil comprar una vivienda sin verla, y menos con estos valores; si no se han vendido antes, no creo que la gente vaya a interesarse ahora», comentaba una señora a la salida de la subasta. Otro problema añadido es que gran parte de los inmuebles subastados ayer en Santiago entran dentro de lo que se conoce como segunda residencia que, normalmente, es la primera que sufre los efectos de la caída de la demanda. Quizás por eso, muchos posibles compradores se sintieron decepcionados al ver que no había ninguna vivienda situada en las ciudades. Fue el caso de una mujer, ya entrada en años, que buscaba un piso para su hija en Santiago.

Comprar 100.000 pisos.

16 de marzo de 2009

Izquierda Unida ha elaborado un plan de acceso a la vivienda que incluye propuestas como instar al Estado a adquirir este año, mediante subastas a la baja, 100.000 pisos que nunca hayan tenido dueño, con el fin de destinarlos a alquiler para propietarios cuyas viviendas hayan sido embargadas por impago.

Ésta es una de las medidas que han presentado hoy en rueda de prensa el coordinador general de IU, Cayo Lara, y el responsable de Economía y Trabajo de la formación, José Antonio García Rubio.

IU recuerda en su plan que hay cuatro millones de viviendas vacías en España, y una cuarta parte de ellas no han sido nunca vendidas a un primer comprador real.

Por eso, una de sus primeras propuestas es que el Estado adquiera anualmente un paquete de estas viviendas -recomienda que en 2009 sean cien mil- "en cantidad proporcional a la demanda de viviendas protegidas en cada municipio".

Se comprarían estos pisos, explica IU, mediante subastas a la baja, estableciendo como límite máximo el precio medio de coste en la zona donde están situadas las viviendas, o mediante el derecho de "tanteo y retracto" en las viviendas que hayan adquirido en subasta pública los bancos o sus sociedades inmobiliarias.

Estos pisos se destinarán prioritariamente al alquiler "tasado" -nunca superior al 30 por ciento de los ingresos de la unidad familiar- dando preferencia a los propietarios embargados.

Otra de las propuestas es que las CCAA se subroguen en el pago de los intereses de los créditos hipotecarios de los trabajadores en paro cuyos ingresos familiares no superen la cantidad de 3,5 veces el IPREM (Indicador Público de Efectos de Renta Múltiple), de 22.144 euros anuales.

Las comunidades autónomas, además, podrán acordar ayudas al pago del alquiler de los trabajadores en paro sometidos a un procedimiento de desahucio, si sus ingresos familiares no superan 2.5 veces el IPREM.

Finalmente, IU propone que en el Plan de Vivienda 2009-2012 se apoye la autoconstrucción de 20.000 viviendas con una subvención a fondo perdido de 2.000 millones.